Jak koupit byt a nespálit se aneb rady, na co se obzvláště zaměřit
Když kupujete byt, je třeba vynaložit pořádně tučnou sumu peněz. I proto se tedy vyplatí vše velmi dobře zvážit, ať později svého rozhodnutí nelitujete. Nejde jen o to, že se vám byt na první pohled líbí. Odborníci sestavili žebříček osmi důležitých věcí, na které je dobré dát si největší pozor.
1. Právní stav bytu
Každý zdánlivě vysněný byt, který objevíte přes známého nebo na portále realitní kanceláře, nejprve podrobte základní analýze. Zajímat by vás měl hlavně právní stav bytu, který snadno zjistíte prostřednictvím katastru nemovitostí, a informace uvedené v listu vlastnictví. V listu vlastnictví najdete v podstatě veškeré zásadní údaje nejen o bytu a jeho vadách, ale také o jeho vlastníkovi a o tom, jak vlastnictví nabyl. Tento komplexní dokument vám odhalí i to, zda se skutečně jedná o bytový prostor (ne vždy tomu tak je), nebo zda se k bytu vážou exekuce, soudní spory, či dokonce zástava. Nahlédnutí do katastru nemovitostí vám na Českém úřadu zeměměřickém a katastrálním zabere chvilku a opravdu se vyplatí.
2. Technický stav bytu
Kromě právního stavu bytu se zaměřte i na jeho technický stav, a sice rozvody elektřiny, stoupačky, stav koupelny, kuchyně i společných prvků domu, jako jsou okna, dveře i zateplení. Navzdory tomu, že budete při prohlídce věnovat zvýšenou pozornost detailům jako plísním či prasklinám, můžete přehlédnout skryté vady, které leckdy odhalí pouze odborník. Ten navíc dokáže posoudit, kolik peněz bude potřeba investovat do nezbytných úprav a vybavení bytu a zda se vůbec koupě bytu vyplatí. Jestliže nemáte ve svém okolí žádného technického znalce z oboru, je vhodné najmout si k posouzení bytu odborníka. Ušetříte si tak případné výdaje, které byste na nápravu bytu s mnoha skrytými závadami poté museli vynaložit.
3. Reálná velikost bytu
Majitelé bytu také velmi často uvádějí nepravdivé informace o rozměrech bytu, aby působil pro potenciální kupce lákavěji. To, že do uvedené výměry v inzerátech zahrnuli i neobytné části bytu jako balkon, sklep či lodžii, bohužel mnohdy zjistíte až při bližším prozkoumání nebo vlastním přeměření. Efektivním a snadným způsobem, jak si skutečnou rozlohu bytu ověřit, je vyžádat si roční výpis za služby spojené s užíváním bytu. Ten mimo jiné přiblíží i výše záloh, případně dluhy společníků vůči společenství vlastníků.
4. Poplatky, exekuce a dluhy
Dále se zajímejte o případné poplatky, exekuce i dluhy, které za sebou mohl předchozí majitel či nájemník bytu zanechat. Typicky se jedná třeba o nedoplatky na energiích, jež se mezitím již mohly navýšit o sankce za pozdní úhradu a poté by zodpovědnost za ně bohužel připadla vám. V rámci nákladů na energie si od majitele vyžádejte také vyúčtování elektřiny, vody, případně plynu, abyste věděli, s jakými náklady na energie počítat.
Před koupí bytu by vás měla varovat i exekuce samotného majitele, která se k nemovitosti může vázat. Určitě si proto vlastníka bytu tzv. proklepněte v příslušném registru dlužníků či Centrální evidenci exekucí a v případě exekuce zpozorněte.
5. Rezervační smlouva
Rezervační smlouva dnes již doprovází každou koupi bytu a vůbec jakékoliv nemovitosti. Jedná se o právní listinu, která dokazuje vážný zájem kupujícího o byt a zároveň slouží jako záruka, že prodávající nebude byt po dobu smluvené lhůty nabízet. Jestliže byt kupujete přes realitní kancelář, rezervační smlouva by měla být vždy trojstranná a uzavřená tedy mezi kupujícím, prodávajícím a realitní kanceláří. Jakmile se totiž ke splnění slibu ve smlouvě zaváže například pouze realitní kancelář, prodávající ho nemusí dodržet.
Častou chybou na straně kupujícího bývá i unáhlený podpis rezervační smlouvy. I když se vám byt při první prohlídce líbí sebevíc, dejte si s podpisem blokační smlouvy načas. Mnohdy se tím vyhnete nemalým sankcím, kdybyste si své rozhodnutí později rozmysleli nebo byste koupi museli odvolat, pokud by vám banka z určitých důvodů neudělila hypotéku.
6. Rezervační poplatek
S rezervační smlouvu jde ruku v ruce rezervační poplatek, který slouží jako bezúročná jistina pro prodávajícího i kupujícího a zároveň jako záloha, než ke koupi bytu skutečně dojde. U rezervačního poplatku si dejte pozor, aby byla jeho výše adekvátní vůči kupní ceně bytu. Zpravidla to bývá 0,5 % z prodejní ceny bytu, ale může se klidně jednat o výši 10 %. Rezervační poplatek uhraďte vždy až ve chvíli, kdy máte sjednanou hypotéku a trvejte na tom, aby rezervační smlouva jasně stanovovala podmínky pro vrácení poplatku. Jinak si tím totiž nabíháte do situace, kdy kupříkladu po dodatečném zjištění vad budete chtít koupi bytu odvolat a rezervační poplatek ve výši 150 000 korun tak spadne do kapsy majitele či realitní kanceláře.
V neposlední řadě si pohlídejte, aby realitní makléři či developeři uváděli pro převod poplatku firemní účet, nikoliv svůj soukromý, který by jim umožnil s penězi neoprávněně disponovat.
7. Kontrola smluvní dokumentace
I když veškerou smluvní dokumentaci připravuje realitní kancelář ve spolupráci s právníky a jinými odborníky, vyplatí se nechat si ji zkontrolovat pro jistotu také advokátem. U smlouvy zhotovené přímo vlastníkem bytu pak na jejím odborném posouzení vyloženě trvejte, vyhnete se tím možným budoucím sporům či nesrovnalostem.
8. Koupě družstevního bytu
Předtím, než koupíte družstevní byt, si pečlivě zkontrolujte veškeré poměry v družstvu, které se vás jako družstevníka mohou týkat. Jedná se zejména o povinnosti a práva vůči družstvu, kam mohou spadat i nejrůznější poplatky nebo nutnost svolení k podnájmu bytu. Pokud vás zajímá, co si do nového bytu pořídit hned a s čím lze počkat, přečtěte si náš článek zde.
